一、市场前景1.城市背景:贵州省黔东南州三穗县户籍人口近24万,县城城区常住人口6万,流动人口较多,以湖南、湖北、广东等地经商人口为主。常年在外务工人员8万;随着政府返乡创业、就业工业园政策规划的实施和逐步完成,未来将吸引更多的外出务工人员将选择回到县城工作生活。2.区位优势:项目位于行政新区,紧邻县委县政府、法院、政务中心、检察院等,坐拥县城最优路网资源,1000米半径常驻人口30000人;周边500米内在建商品住宅项目超过5个,保障房项目1个,已交房项目3个,环境优雅,未来规划新增居住人口超过10000人。项目距离县中心区域步行只有15分钟,距离县城最大、人气最旺的标志性休闲广场—“将军广场”步行只有5分钟,未来发展前景广阔。3.消费潜力:县城稀缺娱乐休闲餐饮定位的商业体,日常消费主要以农贸市场商圈为主,已开业的2000㎡以下超市有三家农贸市场商圈,3500㎡以下超市只有一家农贸市场商圈延伸段;其中生鲜类营业额占比高,非食类货品单一、价格较高,且购物环境稀缺停车位,消费便捷度较低;县城文化娱乐业态匮乏,极大部分的消费需求亟待释放。4.未来机遇:2015年6月底沪昆高铁三穗站的开通,为城市发展注入新的活力,可以辐射镇远、剑河、岑巩、天柱、锦屏五县近140万人口的出行;三穗依托贵州东出口高速核心区域优势,是黔东各县的交通枢纽;项目距离高铁站出入口只有200米,距离东出口高速收费站只有50米,发展潜力有目共睹;预计今年开通三条公交线路,其中两条途径本项目。5.产品优势:项目商业产品类型多样,区域竞争力强,体量合理,大部分产权自持利于后期经营炒作,商业定位清晰,统一招商,车位充足。 二、项目情况 1.规划情况 项目规划为大型主题园林高层社区,占地面积为26306㎡,总建筑面积81533㎡,其中住宅51740㎡,独立商业17779㎡,总户数432户,停车位总数近500个。 2.工程情况 目前住宅部分已基本完工,并于2015年4月30日前交付使用,独立商业部分已经施工封顶,目前正进入外墙铺装施工阶段。3.销售情况 住宅销售率达85%,目前进入交房装修高峰期,签订装修协议业主为230户,已装修或正装修110户。商业部分还未进行销售。4.其他情况 目前商业处于施工、招商阶段。三、商业定位1.主题定位 1总体定位:满足周边居民日常消费为主导,辐射整个三穗县城,融精品购物、餐饮、娱乐休闲为一体的一站式大型综合步行街商业中心,打造三穗首席生活商业中心。 2主题定位:三穗首席一站式魅力生活商业中心,三穗不夜城。3形象定位:“感受都市脉搏,畅享魅力生活”。 4功能定位:集日常购物、休闲娱乐、餐饮美食、社交聚会、文化特色商品、装饰建材、大型停车场等功能为一体。5消费定位:以服务于周边居民为主导,满足三穗县居民日常消费、娱乐及购物需求,辐射周边重点乡镇的商业需求。 6目标经营客户群定位:瞄准行政中心良好的商业发展前景,进行市场扩张的大型领军型零售超市企业,开店面积3500—5000㎡。随着主力商家的确定,新的购物、休闲、娱乐场所将形成初步框架,整个商圈的商业范围会进一步扩大,商业消费中心和商业氛围逐渐浓厚,并推动社区消费升级,许多品牌将以连锁形式进驻。满足居民日常生活,提供餐饮及服务功能的个体经营商户。2.业态定位楼栋楼层 功能名称 总面积 可售面积 业态定位 1、2#楼底商 装饰建材 1407 1407 满足社区家装材料采购 5、6#楼底商 特色美食街 1875 1875 三穗鸭特色美食一条街商业体-2F 停车场 3537 自持 大型地下停车场商业体-1F 停车场+大型购物超市 8919 自持 知名社区购物中心,生活超市商业体1F 社区服务 4936 4936 金融保险、家居生活馆、时尚精品、美容美发、干洗店、服饰特色商品旅游服务等商业体2F 小商品市场暂定 5302 3500 儿童游乐园、西餐、自助餐、特色火锅、自助烧烤,精品酒店内街 商业体3F 休闲娱乐 5340 自持 精品酒店内街、量贩KTV、电影院、咖啡吧、SPA会所等面积合计31316 11718